一下是我与DeepSeek关于小区拆迁后物业服务区域划分问题的对话。未提及政府以及金竹的方案，提及了会使问题更加复杂，我们需要从大框架出发，一步一步来，先讨论简单问题再讨论复杂问题。
问：我们小区建于1991年，2019年政府颁布进行拆迁，将原来10栋楼拆除7栋，保留3栋。连同三栋在内的地块于2021年底成功拍卖，但至今仍旧搁置未能开发。我们三栋保留建筑物的业主自组织进行自行管理，随着小区管理的正规化，我们需要成立业委会，成立业委会之前需要申请划分物业服务区域，我们的物业服务区域应该如何划定？现有的业主和未来新建楼盘的业主的关系怎样界定？
DeepSeek: 对于您所在小区因拆迁改造而面临的物业服务区域划分及新旧业主关系问题，我们非常理解其中的复杂性与不确定性。通常，此类问题的解决需结合地方性规定、项目规划文件以及业主自治的原则进行综合判断。以下是对您问题的具体分析：
法律依据问题分析一、物业服务区域应如何划定？
物业服务区域的划定是成立业委会的前提，其核心在于判断保留的三栋楼与未来新建楼盘是否构成一个统一的物业管理区域。这主要取决于以下因素： 规划与产权的统一性：您需要查阅2019年拆迁时的政府文件、2021年的土地拍卖文件以及后续的开发规划。如果这些文件明确将保留的三栋楼与新建楼盘规划为同一建设项目，且共享同一宗地，那么它们很可能被划分为一个物业管理区域。 共用设施设备的关联性：判断三栋楼与未来新建楼盘是否共享供水、供电、供气、供热、消防、监控、道路、绿地、停车场等基础设施和公共设施。如果这些设施是统一规划、建设和管理的，则倾向于划分为一个区域。 社区建设的整体性：考虑社区管理的便利性和效率。如果未来新建楼盘与保留楼栋在物理上紧密相连，且管理上难以分割，划分为一个区域更符合社区整体利益。
结论：如果规划文件明确或实际共用设施设备表明保留楼栋与新建楼盘属于同一整体，则应划分为一个物业服务区域。反之，如果规划文件明确分割或设施完全独立，则可能划分为两个独立的区域。您应向当地街道办事处、乡镇人民政府或区县房地产行政主管部门申请，由其根据上述原则作出划定决定。
二、现有业主与未来新建楼盘业主的关系如何界定？
这一问题关乎未来业主大会的决策权、管理费分摊等核心利益。关键在于未来新建楼盘业主的加入是否会改变现有业主的权益结构： 业主大会的决策权：如果划分为一个物业管理区域，未来新建楼盘的业主将成为该区域的业主，与现有业主共同组成一个业主大会。届时，业主大会的投票权将按专有部分面积和业主人数等因素确定，新建楼盘业主的加入将改变现有的权力格局。 管理费与公共收益的分摊：物业服务费用、公共收益（如停车费、广告费）的分摊需根据专有部分面积或约定比例进行。未来新建楼盘业主加入后，分摊基础将发生变化，需通过业主大会决议或管理规约明确。 业委会的代表性：业委会委员的选举需考虑区域整体，未来新建楼盘的业主有权参选和投票，业委会的代表性需覆盖整个区域。
结论：如果划分为一个区域，现有业主与未来新建楼盘业主是同一业主大会的成员，共享决策权、共担义务。如果划分为两个区域，则二者是相邻但独立的两个业主团体，互不隶属。无论哪种情况，现有业主应通过业主大会等合法渠道，就未来关系的界定（如管理规约的修订）提前进行协商和约定。
结论与建议
结论：您所在小区的物业服务区域划分需由地方政府部门根据规划、设施共用情况等因素决定。现有业主与未来新建楼盘业主的关系取决于区域划分的结果：若为一个区域，则为同一业主大会成员；若为两个区域，则为独立团体。 行动建议： 收集关键文件：尽快收集并仔细阅读2019年拆迁决定、2021年土地拍卖公告、后续的开发规划方案等官方文件，明确保留楼栋与新建楼盘的关系。 申请行政划定：向当地街道办事处、乡镇人民政府或区县房地产行政主管部门提交书面申请，请求其依法划定物业服务区域，并提供您收集的文件作为依据。 提前筹备业委会：在区域划定前，现有三栋楼的业主可先行组织，学习业委会成立的相关程序，为后续工作做好准备。 寻求专业支持：如对文件理解或法律程序有疑问，可咨询专业律师或当地住建部门，获取权威指导。 关注未来关系：无论区域如何划分，现有业主应积极关注未来与新建楼盘业主的关系，通过合法途径（如业主大会）提前约定相关事宜，以维护自身权益。
风险提示：如果未来新建楼盘与保留楼栋被划定为同一区域，现有业主在业委会中的话语权可能因新业主的加入而被稀释。建议现有业主团结一致，积极行使权利，通过合法程序争取对自身有利的管理规则。
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问：我们三栋保留建筑物和已经拆除的7栋楼盘是同一个地块，就是说，我们三栋大楼建筑物坐落的土地已经拍卖给了同一个开发商。我们现有的大楼7-8层，新的楼盘计划建设16层（我们这里靠近白云机场，限制建筑高度）。我们小区附近是广州14号地铁、粤港澳大湾区城际铁路以及广州环城铁路的交汇站点，未来发展前景很好。现有的三栋保留建筑物必将拆除汇入整个未来的小区。这样的背景下，我们小区的业主应该如何策划申请管理区域划分和进行自行管理。
DeepSeek: 对于您所在小区面临的复杂情况，即三栋保留建筑与未来新建高层住宅属于同一地块且由同一开发商开发，但当前处于过渡期，管理区域划分和自行管理策略确实需要审慎规划。以下是在此背景下的具体分析和建议：
一、核心问题分析
1. 物业服务区域划分根据您提供的信息（同一地块、同一开发商、未来统一规划），您所在的三栋保留建筑与未来新建的16层楼盘极大概率会被划分为同一个物业管理区域。理由如下： 规划统一性：政府将整个地块（包括保留的三栋）拍卖给同一开发商，意味着未来的开发是一个整体项目，而非分割的两个独立项目。 设施共用性：未来新建楼盘与保留楼栋必然共享同一宗地的道路、绿地、停车场、供水、供电等基础设施，这是划分同一物业管理区域的核心依据。 管理效率：从社区建设和管理的角度，一个统一的物业管理区域更有利于资源的统筹利用和社区的整体和谐。
结论：您需要以“未来将形成一个统一的物业管理区域”为前提，来策划当前的自行管理和未来的业委会成立工作。
2. 现有业主与未来业主的关系在统一物业管理区域的前提下，现有三栋楼的业主与未来新建楼盘的业主将是同一业主大会的成员，共同决策小区事务，按专有部分面积分摊费用、分享收益。这意味着： 决策权变化：未来新建楼盘业主的加入，将改变现有业主在业主大会中的投票权比例，现有业主的话语权可能被稀释。 利益一致性：双方在提升小区整体品质、维护共有设施、监督物业服务等方面利益是一致的。 过渡期管理：在新建楼盘交付前，现有三栋楼的管理模式是临时性的，最终需融入统一的管理体系。
二、行动策略与建议基于以上分析，建议您和现有业主采取“立足当前，放眼未来”的策略，分步骤推进以下工作： 第一步：立即申请划定物业管理区域向谁申请：向当地街道办事处、乡镇人民政府或区住房建设主管部门提交书面申请。 申请内容：清晰说明小区历史（1991年建成、2019年部分拆迁、2021年土地拍卖）、现状（三栋保留楼自管）和未来规划（同一开发商、统一建设），并明确请求将整个地块（包括保留楼和未来新建楼盘）划定为一个物业管理区域。 提交材料：附上能证明上述情况的关键文件，如土地拍卖公告、媒体报道、规划文件（如有）、业主自管协议等。 目的：获得官方的区域划定决定，这是后续成立业委会的法律基础。
第二步：在过渡期内强化自行管理在官方划定区域及新建楼盘交付前，现有三栋楼的业主自组织管理是合法且必要的。 完善自管组织：建立临时的“业主自管小组”或“业主代表会议”，制定简单的管理规约和财务制度，确保收费、支出公开透明。 维持基本服务：继续负责保安、保洁、垃圾清运等基本服务，保障当前居住环境。 建立沟通机制：与开发商、街道社区保持沟通，了解项目进展，表达业主诉求。
第三步：为未来成立统一业委会做准备提前学习筹备：组织热心业主学习《物业管理条例》、《业主大会和业主委员会指导规则》等法规，了解业委会成立的程序和要求。 争取代表席位：未来在成立业委会时，现有三栋楼的业主应积极参选，争取在业委会中占有一定席位，以在未来的决策中维护自身权益。 推动制定有利的管理规约：在未来的业主大会上，积极推动制定公平、合理的管理规约，明确公共收益分配、大项维修资金使用等规则。
第四步：关注项目进展，维护自身权益跟踪开发进度：密切关注开发商的动工、建设、销售进度，及时了解新建楼盘的交付时间表。 参与规划沟通：如果有机会，尝试与开发商沟通，了解未来小区的详细规划（如车位配比、公共设施布局等），确保现有业主的权益不被忽视。 寻求专业支持：如果过程中遇到复杂法律问题或与开发商、政府部门沟通困难，可以考虑咨询专业律师。
总结与风险提示
阶段 | 核心任务 | 注意事项 | | 当前（过渡期） | 申请区域划定、维持自管 | 确保自管合法、规范、透明；主动向政府申请划定区域。 | | 中期（建设期） | 跟踪项目、筹备业委会 | 学习法规，团结业主，为未来业委会选举做准备。 | | 未来（交付后） | 成立业委会、融入统一管理 | 积极参选，争取话语权；通过管理规约维护权益。 |
风险提示： 话语权稀释风险：未来新建楼盘业主数量可能远超现有业主，导致现有业主在业主大会中的投票权下降。需通过积极参与和有效组织来应对。 过渡期管理风险：自管组织需规范运作，避免财务混乱或服务不到位引发内部矛盾。 开发不确定性风险：项目搁置可能导致过渡期延长，需保持耐心并持续关注。
总之，您当前的核心任务是主动向政府申请将整个地块划定为一个物业管理区域，并在此基础上，做好过渡期的自行管理，同时为未来成立统一的业委会做好充分准备。
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