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2026年3月4日，钟落潭镇人民政府再次发出关于组织雅园新村项目物业服务区域分割方案表决的通知。去年8月29日已发过一次类似通知，但因参与表决人数未达法定有效人数，方案未获通过。如今，这一被业主否决的方案再次提出，必然有其需要引起业主重视、征求业主意见的法律考量。 一、法律层面的考量
政府通知中引用了《广州市物业管理条例》第十四条，不过对部分关键内容（如下黑体字部分）略去了。该条例原文：第十四条 对已划定的物业服务区域需要合并或者分割的，占业主总人数百分之二十以上的业主可以向区房屋行政主管部门提出调整方案，区房屋行政主管部门应当自收到调整方案之日起三十日内予以答复。 区房屋行政主管部门同意调整方案的，业主委员会、物业管理委员会或者居民委员会应当组织物业服务区域内全体业主投票表决，物业服务人应当予以协助。业主决定调整方案，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，物业服务区域可以调整。 雅园新村现有的三栋保留建筑物与被拆除、准备新建的七栋本属于一个已划定的物业服务区域，如今要进行分割，按照条例规定，首先需有占业主总人数百分之二十以上的业主向区房屋行政主管部门提出调整方案。这充分体现了国家法律对业主诉求的尊重。 《中华人民共和国民法典》第二百七十八条明确规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人等事项由业主共同决定，且应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。业主作为小区成员，其表决权受法律保护，开发商、社区居委会或有关基层政府不得擅自剥夺。物业选聘涉及全体业主共同利益，必须通过民主程序决策，避免“少数人决定多数人事务”。若开发商未经业主同意擅自选聘物业，可能引发合同无效、管理混乱等法律后果，业主还可通过行政复议、行政诉讼或民事诉讼等途径维护自身权益。 由此可见，钟落潭镇人民政府再次发出关于组织雅园新村项目物业服务区域分割方案表决的通知，是谨慎且明智的做法，严格遵循法律规定，保障了业主的合法权益。 二、拆分成两个物业管理小区对现有保留建筑物业主的负面影响
拆分为两个物业服务区域，对老业主而言，不仅没有好处，反而存在诸多弊端。 拆分成两个物业管理小区后，已拆除建筑物准备新建的小区将成为全新且无业主的小区。如此一来，开发商可不经现有三栋保留建筑物业主的同意，自行招聘前期物业服务企业。全新楼盘的物业服务费大概率会按照广州政府规定的新的普通楼盘标准收取，即2.8元/平方米·月。待我们搬迁至新楼盘后，将不得不接受这一收费标准。然而，高的物业服务费并不意味着就能获得好的服务。关键在于业主是否有权参与招聘和解聘服务不佳的物业方。没有业主参与选择而选聘的前期物业服务企业，能否提供物有所值的服务，风险极高。 有人可能会问，我们可以不搬到新的楼盘吗？答案是否定的。我们三栋建筑物下面的土地已是整个拍卖地块的一部分。整个雅园新村地块总用地面积19653平方米，其中保留3栋有建筑作为回迁安置房，占地面积4758平方米，占整个地块的24.21%。当时地块拍卖竞标低价是48372万元，48372×24.21% = 11710.88万元，约1.17亿。开发商不可能允许我们长期压着这1个多亿的资金不进行开发。而且，一旦开发完成，开发商必然会接着开发我们这边，不可能开发完隔壁地块后，将工程队和建筑设备搬走，等待未知时间再来开发。更何况，我们都已签了搬迁协议书。 三、同一物业服务区域的发展愿景
从雅园新村的历史和现状（三栋保留建筑物作为过渡）以及未来规划（同一开发商、统一建设）来看，清晰地表明政府规划的初衷是将整个地块（包括保留建筑物和未来新建楼盘）作为一个物业服务区域。因此，我们应从整体角度筹划未来。 我们需要理解各相关方的诉求，包括政府基层治理的要求、开发商的诉求、现有业主的诉求、未来购房者的诉求以及未来可能承接物业服务企业的诉求。要有系统全面的思维，争取实现各相关方利益最大化。在此，重点探讨现有业主的诉求。 三栋保留建筑物业主的主要诉求是顺利搬入新居，将小区打造成民主、和谐的乐园。从我国小区物业管理的发展趋势来看，物业自行管理是一种值得探索的方向，其具有以下优势： 1、符合政策精神：符合中央政府关于加强基层治理体系和治理能力现代化建设的精神，有利于增强社区凝聚力与治理能力。业主参与管理过程，可深化对小区事务的认知，形成“主人翁”意识。 2、成本优化：业主自管可通过精简管理层级、减少第三方利润分成，直接降低物业费支出，实现成本优化与资源高效配置。 3、财务透明：在自管模式下，物业费收支定期公示，业主可通过网络电子文档直接审核账目，杜绝暗箱操作，强化业主主权。 4、服务提升：自管团队住在小区里，可直接对接业主需求，省略物业公司的审批流程，提高需求响应速度与服务质量。 5、灵活合作：业主自行管理并不排斥物业公司的参与。在自行管理的前提下引入物业公司，可杜绝物业公司利用业主共有资源牟利的暗箱操作。 业主自行管理的意愿和努力方向在一个统一的物业服务区域内将更能发挥作用、达到目的。这不仅有利于减少新旧业主管理的不协调，还对目前尚未开发的区域在新建楼房开发完成后的销售具有积极影响。商品房购买者除考虑房价外，还十分重视日后物业的服务。保留建筑物自行管理费用低廉、民主有效的模式，将更大程度地吸引顾客购买。 总之，雅园新村作为一个统一的物业服务区域，更符合业主利益和小区长远发展。希望在即将进行的表决中，业主们能充分权衡利弊，做出明智的选择。
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发表于 2026-3-8 10:46:35